Od 1. mája 2018 nadobudne platnosť novela zákona o nájme pôdy. Je pre farmárov klincom do rakvy alebo naopak novou výzvou?

Už o pár dní, dňa 1. mája 2018, nadobudne účinnosť toľko kritizovaná a búrlivé diskusie vyvolávajúca novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Podľa najaktuálnejších údajov ŠÚ SR predstavuje výmera využitej poľnohospodárskej pôdy na Slovensku 1 919 tis. hektárov. Pôda je základné aktívum v poľnohospodárskej výrobe, avšak až 80 – 90 % z nej obhospodarujú poľnohospodári na základe nájomných zmlúv. Je teda novela pre farmárov klincom do rakvy alebo naopak novou výzvou?

Podľa najaktuálnejších údajov Štatistického úradu SR predstavovala v roku 2016 celková výmera využitej poľnohospodárskej pôdy 1 919 tis. hektárov. Inak povedané, 4 z 10 metrov štvorcových pôdy na Slovensku obhospodarujú denne poľnohospodári. Gros využitej poľnohospodárskej pôdy pritom tvorí orná pôda s podielom 70,2 %. Za ňou nasledujú s pomerne vysokým podielom 27,2 % trvalé lúky a pasienky. Trvalé porasty a ostatné plochy vrátane domácich záhrad predstavujú dovedna iba niečo cez dve percentá. „Poľnohospodárska pôda je základné aktívum v agrosektore, bez pôdy sa jednoducho poľnohospodárska prvovýroba nedá realizovať. Avšak až v prípade 80 – 90 % poľnohospodárskych pozemkov poľnohospodári nehospodária na vlastnej pôde, ale na prenajatej, teda pôdu užívajú na základe nájomných zmlúv.“, uviedla Eva Sadovská, analytička Slovenského farmárskeho, družstva. Tento stav je pritom dôsledok výrazného rozdrobenia pozemkového vlastníctva a veľkého množstva spoluvlastníkov s malými podielmi na jednotlivých parcelách.

Aj preto „nájom pôdy po novom“ je téma, ktorá rezonuje aktuálne medzi poľnohospodármi. Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov by mala farmárom uľahčiť prístup k pôde. Medzi farmármi ale vyvoláva búrlivú diskusiu. Kým o znení a zmenách novely zákona rozhodujú úradníci z ministerstva, jej dopady v praxi pociťujú a do svojho podnikania ich musia zahrnúť farmári. Tí sa zaujímajú najmä o nové pravidlá uzatvárania nájomných zmlúv, úpravy cien nájmov či posilnenia práv samostatne hospodáriacich roľníkov. Chcú viac vedieť aj o zásahu štátu do nájomných vzťahov voči podnikom.“, skonštatoval Daniel J. Kratky, expert na právo obchodných spoločností a družstiev zo Slovenského farmárskeho, družstva.

Čo teda zmena novely zákona pre poľnohospodárov znamená? „Pre zabezpečenie si základného výrobného nástroja, teda pôdy, bude pre poľnohospodárov kľúčové práve administratívne zvládnutie správy nájomných zmlúv a to sledovanie končiacej doby nájmu, sledovanie zmien údajov v katastri nehnuteľnosti a dôsledná evidencia dokladov o odoslaných písomnostiach súvisiacich s prenajatými pozemkami. V neposlednom rade to bude aj účinná a správna komunikácia s prenajímateľmi pôdy a pružné reagovanie na ich požiadavky.“, zodpovedal Daniel J. Kratky.

Novela zákona NR SR č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov bola schválená v NR SR 18. októbra 2017 s účinnosťou od 1. mája 2018. Tento termín už takpovediac klope na dvere. Preto sme sa pozreli na to, čo najnutnejšie by mali mať farmári pripravené k tohtoročnému prvému máju.

  • Pre úspešné uzatvorenie nájomnej zmluvy na pozemky užívané bez nájomnej zmluvy je pri odoslaní návrhu nájomnej zmluvy potrebné nezabudnúť na poučenie prenajímateľa o následku jeho nereagovania na doručený návrh zmluvy.

  • Od 1. mája sa zároveň prenajímatelia pôdy môžu spoľahnúť, že akýkoľvek nový návrh zmluvy či právna úprava prezmluvnenia im bude zaslaná včas, 2 mesiace až 1 rok pred uplynutím pôvodnej doby nájmu.

  • Riadne hospodáriaci poľnohospodári taktiež budú mať nárok na domáhanie sa porušenia svojho prednostného práva na uzatvorenie nájomnej zmluvy, ktoré zákon postihuje neplatnosťou zmluvy, ktorou bolo takéto právo porušené. Poľnohospodári však budú musieť prihliadať aj na nový dôvod zániku tohto prednostného práva nájmu, a to pri predaji, darovaní, či dedení prenajímaných pozemkov.

Identifikovali sme 10 zmien v novele zákona, ktoré najviac trápia farmárov. A prinášame im 10 vysvetlení a rád, ako sa s nimi vysporiadať.

10 kľúčových zmien, ktoré priniesla novela zákona o nájme pôdy

10 vysvetlení a rád, ako sa vysporiadať s novelou zákona o nájme pôdy

Vlastníctvo pozemkov pod družstevnými stavbami. Výšku nájomného určí Okresný úrad. 

Stanovuje sa minimálna hodnota nájmu na zastavané pozemky a to ako dvojnásobok obvyklej ceny nájmu za poľnohospodárske pozemky. Obvyklú cenu nájmu bude určovať Okresný úrad, ktorému podniky budú posielať dokumenty a viesť evidencie.

Minimálne nájomné na družstevný dvor nie je možné podliezť.

Ak nedôjde k inej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, pre platnosť zmluvy pri zastavaných plochách a dvoroch je stanovená minimálna cena nájmu. Ak je nájomné nižšie, zmluva je absolútne neplatná. Cena minimálneho nájomného sa použije aj na spôsob stanovenia výšky bezdôvodného obohatenia, ktoré bude nižšie ako v súčasnosti súdmi stanovované bezdôvodné obohatenie za užívaním pôdy pod stavbami družstva bez nájomnej zmluvy.

Ako (ne)prísť pre „lenivosť“ o pozemky na 5 rokov.

Novelou je stanovená lehota 2 mesiace na odmietnutie nájomnej zmluvy, inak sa uzatvorí nájomná zmluva na dobu neurčitú. Stanovili a spresnili sa tak pravidlá pre vznik zákonného nájmu.

Vstup investora do družstva má nové pravidlá.

Zaviedla sa povinnosť zverejnenia vybraných skutočností súvisiacich so zmenou majetkových pomerov v družstve na úradnej tabuli obce a možnosť prenajímateľa nájomný vzťah ukončiť.

Nájomné zmluvy na poľnohospodársku pôdu sa viac neobnovujú.

Zrušila sa zákonná podmienka automatickej obnovy zmluvy na tú istú dobu. Pri nájme poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku na dobu neurčitú sa zaviedla 5 – ročná výpovedná doba. Predtým zo zákona vyplývala 1 – ročná výpovedná doba, ale neuplynula skôr ako 5 rokov nájmu.

Vlastníctvo neprístupných pozemkov užívaných družstvom. Ako postupovať pri vyčleňovaní náhradných pozemkov.

Zaviedol, resp. sa spresnil postup pri neprístupných pozemkoch, kedy v prípade neuzatvorenia podnájomnej zmluvy rozhodne o pridelení náhradných pozemkov obvodný úrad na pôde nájomcu.

Plusy a mínusy zmien v prednostnom práve na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.

Obmedzilo sa prednostné právo doterajšieho prenajímateľa na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy, ak došlo k prevodu alebo prechodu pozemku (predaj, darovanie, zámena, dedenia). Posilnilo sa zase tým, že pri jeho porušení sú nájomné zmluvy uzatvorené s nájomcom, ktorý porušil prednostné právo doterajšieho nájomcu, neplatné.

Kedy je správny čas na prezmluvňovanie.

V prípade, ak prenajímateľ návrh novej nájomnej zmluvy pri prevádzkovaní podniku doručenej prenajímateľovi najskôr rok a najmenej 2 mesiace pred skončením doterajšieho nájmu v zákonnej 2-mesačnej lehote od doručenia neodmietne, platí, že po skončení pôvodného nájmu, vznikne nájomný vzťah podľa zaslaného návrhu nájomnej zmluvy.

Pozemkový fond „veľkým berie“ a „malým dáva“

Slovenský pozemkový fond môže z pôdy prenajatej podnikom ukrajovať pre malých poľnohospodárov. Zvýšil sa pomer, o ktorý môže v prospech malých podnikov znížiť prenájom pôdy v jeho správe na úkor doterajšieho prenajímateľa.

Nový zákon priniesol podnikateľom v poľnohospodárstve novú administratívnu záťaž

Poľnohospodárske podniky majú povinnosť viesť zoznam pozemkov, výšky a úhrady nájomného, informácie odosielať na okresný úrad.

Zdroj: analýza Slovenského farmárskeho, družstva

Počkajte prosím...

Odoberať EuroRešpekt

Chcete byť informovaní o najnovších článkoch EuroRešpektu?